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公開競標土地為何存在集體用地
來源:民主與法制時報   發布時間:2016-4-8 8:54:17
 
      通過公開競標取得附帶規劃方案的國有土地使用權,在項目施工時因村民阻撓,始知地塊出入口仍有877平方米為集體土地,以至于規劃的“文化創意中心”沒有出入口。該地塊出讓合同是否違約?協議雙方爭執不下。

  3月23日,杭州蕭山天氣陰郁,浙江天之林控股有限公司(簡稱“天之林公司”)法人代表王先生心情沉重。

  站在昔日規劃的“杭州蕭山文化創意產業中心”項目部前,王先生連連嘆息,“算上利息,差不多每天要損失10萬塊錢”,曾經的商業機遇喪失殆盡,如今公司財產及銀行賬戶遭法院查封。

  事情的起因要從5年前說起。2011年6月21日,天之林公司通過公開競標取得附帶規劃方案的一塊國有建設用地使用權。同年7月初,該公司委托施工方前往施工“打樁基”時,卻遭到當地村民多次封堵工地大門、阻撓施工。

沒有出口的“產業園”

  公開競標所得國有土地、文化創意產業項目為何會遭到當地村民阻撓?天之林公司多方打聽得知,項目所在地杭州市蕭山區北干街道興議村村民認為,該項目建設一路以南尚有一塊土地(寬6.5米、長135米,共計877平方米)未被征用,仍為興議村集體土地。

  2011年5月20日,杭州市國土資源局蕭山國土分局(簡稱蕭山國土分局)以凈地方式公開掛牌(蕭政儲出【2011】14號)出讓位于興議村的9893平方米用地。2011年6月17日,天之林公司交納競買保證金4000萬元參與競標,3日后競得該土地使用權,同年6月23日,雙方正式簽訂出讓合同。

  合同約定,該地塊用地性質為商業、辦公用地(文化創意);東至村道,南至民宅,西至凱利五金廠房,北至建設一路;競買保證金可充抵定金,項目需在2012年6月30日前開工,在2014年6月30日之前通過規劃竣工驗收,土地使用年限為40年。

  得知建設一路以南尚有6.5米寬土地為興議村集體土地,天之林公司依照《蕭山區國有建設用地使用權掛牌出讓須知》“在實施開發建設中……涉及有關問題由北干街道辦事處負責協調處置”的規定,迅速向北干街道辦及蕭山國土分局進行了匯報。

  但蕭山國土分局法制科科長劉旭華接受記者采訪時表示,該局對此并不知情。天之林公司法人代表王先生稱,他曾敦促北干街道辦在2011年8月18日向蕭山區政府以申請給予“杭州蕭山文化創意產業中心”項目政策扶持為由,提出準許土地出讓金延期支付。

  2011年9月2日,蕭山區政府領導批示“抓緊建設,項目實施后給予適當支持”。同年11月4日,天之林公司交納土地出讓金2000萬元。同年11月30日,蕭山國土分局向天之林公司催繳土地出讓金9800萬元。

  2012年蕭山區兩會期間,天之林公司法人代表王先生在蕭山區政協第十三屆一次會議上,以提案形式反映了上述“建設一路西延段道路規劃范圍內的土地未征用情況”。

  2012年8月,蕭山區住建局就“6.5米寬土地”問題在蕭建設提字(2012)16號文中答復稱,“建設一路西延段道路規劃范圍內的土地未征用情況的確存在,有13米的道路用地未征用,仍然為集體用地,也給沿線的企業帶來諸多不便,使得沿線企業的項目推進帶來許多阻礙。”并提出“先行調整規劃……并爭取在調整完成后盡早征用建設”。

  隨后,蕭山區政府先后召集當地財政局、國土蕭山分局等5家單位專題協商,于2013年2月由蕭山區發改局作出蕭發改(2013)39號文。該文件表示,“區有關部門觀點一致”,“6.5米寬土地”農用地為應征未征土地,企業未繳納的9800萬元滯納金(截至2012年12月底)原則上同意減免。

  后經相關部門協調,蕭山國土分局同意解決上述未征農用地問題,天之林公司隨即繳清全部土地出讓金。2014年5月15日,被《蕭山區國有建設用地使用權掛牌出讓須知》確定為協調單位的北干街道辦催促蕭山國土分局按約履行出讓合同。

  2014年6月9日,蕭山國土分局向蕭山區法院起訴,要求天之林公司交納土地出讓金遲延違約金。一審審理期間,天之林公司提出反訴,要求駁回本訴,解除出讓合同。蕭山區法院以案涉地塊已由天之林公司使用多年、在現工地圍墻內、從未提出因6.5米寬道路未被征用致使合同目的無法實現而要求解除合同為由,駁回反訴請求。

  一審判決,天之林公司支付違約金76438800元。杭州市中級人民法院二審維持原判,但認為,根據案涉宗地坐落的地理狀況,未被征收的集體土地位于宗地出入口,直接影響其項目開發和建設。因此,蕭山國土分局在出讓案涉宗地過程中存在一定違約行為。

“標的物”瑕疵之爭

  王先生想不通的是,既然蕭山國土分局在出讓案涉宗地過程中存在違約行為,為何不能解除合同?劉旭華稱,天之林公司競買的該地塊原系“退二進三”土地,即由原來的第二產業用地變更為第三產業商業用地,天之林公司是該地塊的原工業用地使用權所有人。因此,對該涉案地塊的瑕疵理應非常清楚。

  天之林公司認為,原工業用地于2010年12月辦理土地使用權證注銷登記,進入蕭山區土地儲備中心。2011年6月,蕭山國土分局公開掛牌出讓的土地應以蕭發改投資(2010)1887號批復、掛牌出讓公告和土地出讓合同一致確定的四至范圍為準。

  杭州中院審理認為,國有建設用地掛牌出讓針對的競買人系不特定社會主體,不能因天之林公司原系案涉宗地使用權人,而否定蕭山國土分局在出讓過程中存在的四至勘查不實及表述不清的瑕疵。

  劉旭華接受民主與法制社記者采訪時表示,上述6.5米寬的土地“不存在使用權問題”,盡管合同表述有瑕疵,但該地塊系帶方案出讓,且有杭州市規劃局提供的四至地形圖,圖紙上對案涉宗地四至標注很清晰,天之林公司也知道其與建設一路有距離。

  杭州中院認為,按照雙方簽訂的《杭州市蕭山區國有建設用地使用權出讓合同》,蕭山國土分局作為案涉宗地出讓方,保證天之林公司按照合同內容正常使用該地塊是合同應有之義。

  另據杭規條蕭字(2010)109號文件,上述案涉宗地“位于北干街道興議村,建設一路以南、凱利五金廠房以東、村道以西”(注:與土地出讓合同約定一致)“交通出入口方位:建設一路”。

  雙方簽訂的合同附件中,案涉宗地,即杭州蕭山文化創意產業中心項目的出入口也在建設一路。杭州中院據此認為,該項目距離建設一路6.5米寬的未被征收集體土地直接影響到案涉出讓宗地的開發和建設,興議村村民的公開阻撓,即為例證。

  劉旭華承認該標的物有瑕疵,但他認為這“不是根本性違約”,并未達到雙方解除合同的標準。杭州中院認為,案涉宗地變更為國有建設用地,并被天之林公司競拍取得后,其已實際進行了樁基工程施工,且未舉證合同無法履行是由上述6.5米寬未征集體土地造成。

  因此,杭州中院經審理認為,盡管蕭山國土分局在合同履行中存在違約情節,但其不足以對抗合同約定的依約支付土地出讓金及延期支付土地出讓金所產生的滯納金義務。

  但中國民法學研究會常務副會長孫憲忠、中國社會科學院人權研究中心主任劉海年認為,依照我國《土地管理法》,任何單位和個人使用土地,必須依法申請使用國有土地,蕭山國土分局在土地掛牌交易和合同訂立環節中均沒有考慮到應征未征農用地的關鍵事實,在合同履行過程中也沒有辦理涉案農村集體土地的征收手續,至今未能補正出讓合同涉及的農村集體土地出讓的權源瑕疵,其行為構成違約,而且是有重大過錯的違約。

  中國社科院法學研究所民法研究室主任謝鴻飛認為,蕭山國土分局未能將合同約定建設用地使用權轉移給天之林公司,并為其辦理建設用地使用權證,其嚴重違約行為至今已近5年,屬重大過錯,構成根本違約。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十五條規定:“出讓方應當按照合同規定,提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的,土地使用者有權解除合同,并可請求違約賠償。”

  國家法官學院教授孫泊生認為,依照我國《合同法》,“當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行”“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”可以依法解除合同。天之林公司遲延繳納甚至不繳納國有建設用地使用權出讓金的行為不構成違約行為,而是行使不安抗辯權的合法行為,并不因此承擔違約責任。

  不安抗辯權是指雙方合同成立后,有先后履行順序的,先履行的一方有確切證據表明另一方喪失履行債務能力時,在對方沒有恢復履行能力或者沒有提供擔保之前,有權中止合同履行的權利。孫泊生稱,法律規定不安抗辯權是為了切實保護當事人的合法權益,防止借合同進行欺詐,促使對方履行義務。

  2015年10月27日,天之林公司就該案向浙江省高級人民法院提起再審申請。浙江省高院于2015年11月19日正式立案審查。依照《民事訴訟法》規定,法院應當自收到再審申請書之日起三個月內審查完畢,有特殊情況需要延長的,需由本院院長批準。

  但自浙江省高院正式受理該案以來,截至目前,天之林公司再未收到相關答復。記者多次聯系浙江省高院有關負責人,對方并未做出回應,曾經出面接待記者的浙江省高院宣傳科一位工作人員在短信回復中稱,“我沒有遇到過你啊!”

  3月24日,劉旭華多次強調蕭山國土分局合同四至范圍標志有瑕疵,附件圖紙標注很清晰,雙方解除合同可能性很小。但他告訴記者,2015年七八月左右,上述6.5米寬的未征收集體土地已經流轉、變更為國有建設用地。

 
 
 
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